住宅出售
您可能有资格将您主要住宅的出售收益全部或部分从您的收入中免税。您的主要住宅是您大部分时间居住的住宅。
所有权和使用测试
为了申请免税资格，您必须符合所有权和使用测试。这意味着在出售日期前5年的期间内，您必须：
- 至少拥有该房屋两年（所有权测试）
- 在该房屋居住作为您的主要住宅至少两年（使用测试）
收益和损失
如果您从主要住宅的出售中获得收益，您可能可以将最多25万美元的收益（在大多数情况下，联合申报时最多50万美元）从您的收入中免除。您无法从房屋出售中扣除亏损。
报告出售交易
如果您收到像1099-S表格（房地产交易收入）这样的信息性报告文件，即使出售的收益可以免税，您也必须报告该房屋的出售交易。此外，如果您不能将所有的资本收益从收入中免除，您也必须报告房屋的出售交易。
拥有多处房产
如果您拥有多处房产，您只能从主要住宅的出售中免税。对于其他房屋的出售收益，您必须缴纳税款。如果您拥有两处房产，并且在这两处房产中都居住，通常您的主要住宅是您大部分时间居住的房产。
示例一：您拥有并居住在城市里的一所房屋。您还拥有一所海滨别墅，夏季时使用。城市里的房屋是您的主要住宅；海滨别墅不是。
示例二：您拥有一所房屋，但您住在另一所您出租的房屋里。出租的房屋是您的主要住宅。
房屋用于营业或出租
您可能有资格将您用于营业或出租以产生租金收入的房屋的出售收益免税。但您必须符合所有权和使用测试。
示例：2014年2月1日，艾米购买了一座房子。她在那天搬进去，住在那里直到2015年5月31日，然后搬出房子并将其出租。该房子从2015年6月1日到2017年3月31日期间出租。艾米于2017年4月1日重新搬回房子，并在2019年1月31日将其出售。在出售日期（2014年2月1日至2019年1月31日）结束的5年期间内，艾米拥有并居住在该房子超过2年，如下表所示：
五年期间 作为住宅使用 作为出租使用
2/1/14-5/31/15 16个月
6/1/15-3/31/17 22个月
4/1/17-1/31/19 22个月
38个月 22个月
艾米可以免税获得多达25万美元的收益。然而，她不能免除因出租该房屋而申报的折旧部分的收益。
五年测试期的暂停
如果您或您的配偶在军队、外交部或情报机构等合格的官方延长任务中，您可以选择将五年测试期暂停最多10年。个人在合格的官方延长任务中，如果超过90天或无限期，满足以下条件之一：
- 在距离他或她的主要住宅至少50英里的工作地点，或者
- 在政府指令下居住在政府住房中。
分期销售
如果您根据合同出售房屋，并约定全部或部分销售价格在以后的年份支付，则属于分期销售。如果您有分期销售，除非您选择退出，您可以使用分期付款方法来报告出售。即使您使用分期付款方法延缓了一部分收益，免税收益仍然可用。
如果您对出售房屋有任何疑问，请致电我们的办公室。我们很乐意为您讨论您的选择。